Dépôt de garantie et la location

Le dépôt de garantie, appelé également – et par erreur – caution, est une somme d’argent transférée au bailleur par le locataire au moment de la signature du bail. Cet argent, comme son nom l’indique, sert de garantie que le locataire exécutera ses obligations telles que le paiement du loyer et des charges, financement des réparation des dégâts dont il est responsable etc.

Au départ du locataire, le propriétaire peut retenir une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie si le locataire a manqué à ses obligations. Sinon, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans les délais prévus par la loi.

Le plafond du dépôt de garantie ainsi que le délai legal de restitution sont définis par l'Article 22 de la Loi du 6 juillet 1989  (Article 26-5  pour la location meublée)

Plafond du dépôt de garantie

Location meublée

Depuis la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour la location des logements meublés est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

Location non-meublée

Le plafond du dépôt de garantie pour la location d'un logement vide est égal à un mois de loyer hors charges. 

Si le proprietaire bailleur a le droit de fixer librement le montant du dépôt de garantie, il est tenu de respecter ces plafonds.

Dépôt de garantie dans le contrat de location

Le dépôt de garantie est facultatif. Il revient au propriétaire de décider s'il impose ou pas un dépôt de garantie à son locataire. Si le dépôt de garantie a lieu, son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de location.  

Quand restituer le dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie est dû au terme du bail, une fois les lieux libérés. C'est la remise des clefs qui constitue le point de départ pour le délai de restitution. 

Il en résulte qu'avant la date de sortie des lieux, même si, en pratique, elle est connue d'avance, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer sous prétexte que son montant sera déduit de sa garantie.  

Délai de restitution du dépôt de garantie

En cas de non-conformité de l'état des lieux de sortie avec l'état des leux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la date de remise des clés au propriétaire.

Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire doit restituer le dépôt dans un délai d'un mois.

Autrement dit, si le bailleur constate des dégats causés par le locataire et qu'il souhaite déduire du dépôt de garantie le coût des travaux de réparation, le bailleur dispose de 2 mois afin de communiquer au locataire le montant des travaux, les justificatifs et le solde qui lui sera restitué. 

Au dela du délai prévu, le reste du dépôt de garantie dû au locataire sera majoré de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Cette majoration ne s'applique pas dans le cas où le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse – chose rendue obligatoire par la loi ALUR.

La réduction du delai de restitution du dépôt de garantie à 1 un mois ainsi que la majoration en cas de non respect du délai de restitution s'appliquent à tous les baux en cours qu'ils soient conclus avant ou après le 27 mars 2014 (date de publication du décret). Cette distinction prévue initialement dans la loi ALUR a été annulée par la loi Macron.

Quel montant restituer 

Au moment de la restitution, le bailleur doit rembourser l’intégralité du dépôt en déduisant les dettes locatives si c’est le cas. Cette compensation s’applique automatiquement, il n'est pas nécessaire de prévoir expressément une clause spécifique dans le contrat de location. 

Lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif et dans le cadre de provisions pour charges avec une régularisation annuelle, le bailleur peut établir un arrêté des comptes provisoires et, lorsque cela est justifié, conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant retenu pour la provision ne peut pas dépasser  20% du montant de la garantie. Après l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le bailleur est tenu d'effectuer la régularisation définitive auprès de son ancien locataire et lui rendre le solde.  

Qui doit restituer le dépôt de garantie ?

La question n'est pas anodine – c'est au propriétaire ou son mandataire en titre au moment de la fin de la location de restituer le montant du dépôt. Si, au cours de la période de location, il y a eu un changement de propriétaire (suite à une vente ou une cession, par exemple) ou si le propriétaire a changé d'agence de gestion – le nouveau gestionnaire du logement endosse la responsabilité de rendre la garantie. 

C'est le nouveau propriétaire ou le nouveau gestionnaire qui est responsable de restituer le dépôt de garantie au locataire. Cette règle assure que le locataire puisse récupérer son dépôt de garantie indépendamment des changements de gestion ou de propriété du logement, ce qui est un élément important pour la protection des droits des locataires.

...Et la caution ?

La caution est une personne se portant garant en cas des impayés du locataire.