Exemples de clauses abusives dans un contrat de location

Dans un contrat de location, une clause abusive est une stipulation qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties, au détriment du locataire. Elles peuvent se présenter sous diverses formes, comme des exigences déraisonnables, des restrictions excessives ou des obligations unilatérales.

Aux yeux de la loi, une clause abusive est considérée comme jamais écrite

Lorsqu'une clause abusive est intégrée dans un contrat, elle est généralement considérée comme non écrite et ne peut pas être appliquée légalement. Cela entraîne automatiquement l'invalidation de la clause spécifique – puisqu'elle n'a jamais été écrite –  et dans certains cas, peut remettre en question la validité de l'ensemble du contrat. Les propriétaires qui utilisent de telles clauses peuvent également faire face à des sanctions légales.

En cas de désaccord devant le tribunal, la justice peut demander au bailleur, ou à toute autre partie à l'origne de la clause abusive, d'indemniser le locataire pour les désagréments ou les pertes occasionnés par la clause en question afin de rétablir l'équilibre entre les parties.  

En règle générale, toute clause obligeant le locataire à renoncer aux droits qui lui sont garantis par la loi ALUR sera systématiqument écartée. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de clauses considérées abusives lors de la rédaction d'un bail de résidence principale.

Facturer l'envoi de quittances de loyer et d'avis d'échéance

La transmission gratuite de quittances de loyer à la demande du locataire est une obligation légale du bailleur et fait partie de ses responsabilités de gestion. Il va de même pour l'envoi des avis d'échéance qui informent le locataire des sommes dues et ne devraient pas entraîner de frais supplémentaires. Un propriétaire faisant payer au locataire ses quittances risque de devoir les lui rembourser.

Clause de renonciation au droit de résiliation

Dans une location de résidence principale, le locataire peut mettre fin au le bail à tout moment, y compris dès le lendemain de la signature du contrat, à condition de respecter le délai de préavis légal. Faire renoncer le locataire à ce droit ou lui exiger une compensation financière pour une résiliation anticipée, même en cas de force majeure, est abusif.

Notez que la durée minimale du bail inscrite dans le contrat de location est contractuelle uniquement pour le bailleur. Typiquement, dans un bail de 3 ans, le locataire a le droit d'occuper les lieux pendant au moins trois ans. En revanche, rien ne l'empêche de déposer son préavis de départ bien avant la fin de ces trois ans. Quant au bailleur, il est obligé de mettre le logement à disposition du locataire pendant au moins les trois ans mais doit également accepter une résiliation anticipée, sans aucun frais, tant que le préavis réglementaire est respecté.

Pénalités pour retard de paiement

La loi ALUR interdit toute pénalité en cas de retard du loyer quel que soit son montant. Le bailleur peut en revanche refuser de renouveler le bail en cas de retards systématiques. 

Imposer une assurance

Il est interdit d'imposer dans le contrat, une assurance ou un assureur choisi par le bailleur. Bien que le bailleur puisse exiger que le locataire souscrive une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques locatifs (notamment les dégâts des eaux, incendies et explosions), le choix de la formule et de l'assureur revient au locataire.

A ne pas confondre avec une assurance pour compte – le droit du bailleur de sousouscrire une assurance d'habitation à la place du et pour le locataire : assurance pour compte de qui il appartiendra – dans le cas où le locataire refuse de fournir la preuve d'une assurance d'habitation dans un délai d'un mois. Le montant total de l'assurance est dans ce cas refacturé au locataire par tranche de 1/12. Il est inscrit tous les mois dans ses quittances de loyer mensuelles et lui est rappelé dans les avis d'échéance.

A ne pas non plus confondre avec une Clause résolutoire pour défaut d'assurance d'habitation. L'assurance pour compte dont il était question précédemment est en effet un droit et non une obligation du bailleur. Si le bailleur choisit de ne pas exercer cette option et préfère résilier le bail, il peut inclure dans le contrat une clause prévoyant la résiliation du contrat en cas de défaut d'assurance du locataire.

Interdiction d'hébergement

Contrairement à une sous-location, interdite sans l'accord explicite du bailleur, héberger des personnes est un droit dont bénéficie pleinement le locataire. Il peut accueillir des amis, de la famille ou toute autre personne de son choix dans son logement aussi logntemps qu'il souhaite. Aucune interdiction de la part du propriétaire n'est envisageable. Le locataire doit cependant respecter les règles de la copropriété et ne pas causer de troubles de voisinage. Par ailleurs, le nombre de personne hébergées ne doit pas dépasser une occupation raisonnable du logement

Prise en charge de tous les travaux 

Exiger que le locataire prenne en charge des travaux qui reviennet normalement aux bailleurs (comme des réparations structurelles) est abusif.

Interdire les animaux domestiques

Interdire les animaux domestiques dans sa résidence principale est une autre clause abusive qui sera nulle devant le tribunal. Dans son chez soi, loué vide ou meublé, rien n'empeche au locataire de détenir un ou plusieurs animaux de compagnie. À condition que ses compagnons ne causent pas de troubles de voisinage (comme des nuisances sonores excessives ou des dommages à la propriété). 

Deux exceptions pour lesquelles une clause prohibitoire est possible : 

• Chiens dangereux – puisque dangereux par définition et interdits par la loi  – même avec une autorisation délivrée par les autorités, il est possible d'interdire la détention des chiens de Catégorie 1 (chiens d'attaque tels pit-bulls, mastiff etc) dans un contrat de location à titre de résidence principale (Article 10 de la Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970);
• Nouveaux animaux de comagnie (NAC) – dont certains sont interdits (comme les crocodiles) ou ne sont pas considérés comme domestiques dans la législation française (comme les hérissons ou certains chats sauvages) – peuvent également faire l'objet d'une interdiction valide dans un contrat de location. 
  Attention : tous les NAC ne peuvent pas être interdits. Les furets, lapins et autres hamsters ont depuis longtemps obtenu le statut d'animaux domestiques et ne peuvent pas faire l'objet d'une clause interdisant les NAC dans un contrat de location. 

Clause de renonciation à recours envers le bailleur

Fréquente dans les baux commerciaux, professionnels ou de tourisme, la clause de rénonciation à recours, qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur, est explicitement interdite dans un bail de résidence principale par l'Article 4m de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

D'autres exemples de clauses abusives

• Interdiction de fumer ; 
• interdiction de toute forme de décoration ou d'aménagement personnel du logement ;
• Accorder au bailleur le droit de résilier le contrat à tout moment sans justification ; 
• Obligation pour le locataire de renouveler automatiquement le bail (à ne pas confondre avec le renouvellement tacite qui est le droit du locataire) ;
• Clause d'encaissement du loyer de location par prélèvement automatique ( qu'il s'agisse de prélèvement sur son compte courant ou sur son salaire ). 
• Frais supplémentaires pour un état des lieux de sortie ;