Comment calculer le revenu foncier brut imposable

Rappelons qu'un revenu foncier désigne les loyers perçues par un propriétaire suite une mise à disposition d'un bien immobilier non meublé. Ces revenus peuvent provenir de la location d'un logement vide, d'une place de parking ou d'un terrains. 

Le revenu foncier brut pour une année fiscale est calculé en additionnant les montants réellement perçus au cours de l'année fiscale : 

• Loyer net (hors charges)
• Charges non locatives payées par le locataire
• Indemnités et subventions
• Revenus complémentaires relatifs au local loué ; 
• Montant du dépôt de garantie retenu par le propriétaire après le départ du locataire ;

Sont exclus du revenu foncier :

• Provisions/forfait pour charges payés par le locataire
• Dépôt de garantie au moment de la signature du bail

Loyer hors charges

L’ensemble des loyers hors charges réellement encaissés au cours de l’année. Les loyers payés en retard ou en avance doivent être inclus dans l'année où ils ont été perçus. Les loyers impayés ne sont pas déclarables.

Exemple :
le loyer de janvier 2024 payé en décembre 2023 devra être déclaré en tant que revenu foncier 2023 ;
Alors qu'un loyer pour décembre 2023 payé en retard en janvier 2024 sera reporté au revenu 2024.  

Charges non locatives payées par le locataire

Les charges payées par le locataire mais qui doivent être payées par le propriétaire.

Exemple typique : une garantie contre loyers impayés – que certains candidats souscrivent lors de leur recherche et continuent à payer pendant toute la durée du bail – est une assurance du propriétaire. Les frais de cette assurance doivent être déclarés comme revenu des charges non locatives payées par le locataire. 

Les charges locatives ne font pas partie du revenu foncier et ne sont pas à déclarer.

Indemnités et subventions

• Indemnités et subventions touchées par le propriétaire : indemnités des loyers impayés ou suite à un sinistre ;
• subventions accordées par l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) pour l'amélioration des conditions de l'habitat ;

Revenus accessoires

Les revenus complémentaires reçus pour un immeuble par le propriétaire ou copropriétaire s'ajoutent aussi dans le revenu foncier. Il s'agit notamment de :

• droit d'affichage : location d'emplacements publicitaires par l'immeuble ou sur le balcon du local etc ; 
• location des toiture de l'immeuble pour l'emplacement des antennes relais téléphonique ;
• droit de chasse sur la propriété ;

Dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail n'est pas imposable et n'est pas à être déclaré dans le revenu foncier.

Le dépôt de garantie devient déclarable en intégralité ou en partie s'il est utilisé pour

• couvrir des loyers impayés
• frais de remise en état après le départ du locataire
• financer des charges impayées, qui sont également déductibles.

A quoi sert le montant du revenu foncier brut ?

Le revenu foncier brut sert de base pour calculer les impôts sur les revenus locatifs et détermine le régime fiscal applicable : micro-foncier ou le régime ou réel. Ce montant aide également les propriétaires à évaluer la performance financière de leurs investissements immobiliers et à planifier leurs finances en conséquence. Connaître le revenu foncier brut permet aux investisseurs de prendre des décisions éclairées sur la gestion de leurs biens et de maximiser les déductions fiscales en fonction de leurs charges réelles.