Zones tendues et zones en déséquilibre (zonage ABC) sont deux systèmes de classification liés au logement en France . Ils visent à réguler et à répondre aux tensions du marché immobilier dans les territoires où la pression locative est élevée. L'objectif proncipale des zones tendues est de protéger les locataires alors que le zonage ABC tend à encourager l'investissement locatif.

Zone tendue pour l'encadrement des loyers et délai de préavis

L'objectif des zones tendues est de protéger les locataires dans les communes où la demande de logements est particulièrement forte par rapport à l'offre. Elles sont définies dans l'annexe au décret du 10 mai 2013 et regulièrement mises à jour par des décrets spécifique dont le dernier date du 25 août 2023. A ce jour, il existe 48 zones tendues regrouppant 1434 communes.

Trois aspects principaux s'appliquent dans les zones tendues :

  • Encadrement des loyers
    Dans les zones tendues, les loyers sont soumis à un encadrement strict pour limiter les hausses lors de la relocation d'un bien ou du renouvellement du bail. L'objectif est de réguler les loyers pour éviter des augmentations excessives dans les zones où la demande excède l'offre de logements.

  • Délai de préavis réduit pour les locataires
    En zone tendue, les locataires bénéficient d'un délai de préavis réduit à un mois (au lieu de trois mois) lorsqu'ils souhaitent quitter leur logement, pour faciliter leur mobilité dans ces zones à forte pression locative.

  • Taxe annuelle sur les logements vacants
    Afin d'augmenter le nombre de logements disponibles, une taxe sur les logements vacants est instaurée dans les communes des zones tendues. 

Zone en déséquilibre dite « tendue » du zonage ABC

Le zonage ABC est une classification utilisée pour les dispositifs de défiscalisation et d'aide à l'accession à la propriété. Le zonage ABC cherche à encourager l'investissement locatif. Il régule notammenet les plafonds de loyer et de ressources pour les dispositifs de défiscalisation (ex : la loi Pinel) et adapte les aides à l'accession à la propriété, comme Prêt à taux Zéro (PTZ), en fonction du marché immobilier.

Les zones ABC sont définies par l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation. Il exite 5 zones :

  • Zone C – zones avec une faible tension immobilière (zones rurales ou petites villes).
  • Zone B2 – zone de déséquilibre – communes avec une demande moins forte mais encore significative (villes moyennes, périphérie des grandes agglomérations).
  • Zone B1 –  zone de déséquilibre important.
  • Zone A et A bis – zones de déséquilibre très important où le marché immobilier est le plus tendu suite à une très forte demande et des prix élevés. On y trouve les grandes agglomérations, notamment Paris et sa petite couronne, Bordeaux ou Lille ;

4 zones en déséquilibre entre l'offre et la demande de logements – A, A bis, B1 et B2 – sont souvent appelées "zones tendues" dans la presse et le langage courant ce qui mène à une confusion entre les 2 classements.

En résumé 

Les "zones tendues" pour l'encadrement des loyers et les délais de préavis sont spécifiques à la régulation locative et à la gestion de la mobilité des locataires. Le zonage ABC est plus largement utilisé pour la politique du logement, notamment pour les dispositifs fiscaux et les aides à l'accession à la propriété. Ces classifications sont définies par des textes de loi différents. Leurs critères et objectifs diffèrent également, bien qu'elles soient toutes deux liés aux dynamiques du marché immobilier.

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