Révision annuelle des loyers

Chaque année le bailleur a le droit de modifier – très souvent augmenter – le loyer de son appartement en location. Cette opération parfois douloureuse pour le locataire s'effectue selon les règles bien précises.

Faire une simulation

 

Attention : l'augmentation des loyers des logements avec le classement énérgétique F et G est interdite depuis le 22 août 2022. Les propriétaires des logements classés de A à E n'ont qu'une formule à retenir  : 

Nouveau loyer  =
Loyer en cours  x
IRL du Trimestre de référence
IRL du Trimestre de référence Y-1

* Loyer sans charges
** IRL – la valeur de l'indice de référence de loyer 
*** Trimestre de référence indiqué dans le bail où dernier trimestre disponible à la date de la révision
**** Trimestre de référence  Y-1 – la valeur IRL du même trimestre de l'année précédente

Si vous avez tout compris, passez directement aux indices des loyers ou faites une simulation de revision du loyer. Sinon retrouvez davantage d'explications lors de la lecture. 

La réglementation générale

La réglementation veut que

« Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location » (article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée).

Il en résulte que

  • la modification du loyer peut se faire uniquement à la date spécialement prévue et indiquée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail ;
  • Si le contrat de location ne prévoit pas la révision du loyer, le prix de la location reste le même durant toute la période du bail ;
  • L’augmentation du loyer dépend de l’indice de référence des loyers qui est publié chaque trimestre par l’INSEE ;
  • La révision du loyer ne peut se faire qu’une fois par an et ne peut pas excéder la variation annuelle de l’indice INSEE.
  • Les logements énergivores classés G ou F n'ont plus le droit d'augmenter leur loyer depuis le 22/01/2022. La clause de révision annuelle du loyer et l'indice IRL ne leur sont plus appliqués.

Attention : quel que soient la progression de l'indice, le loyer révisé ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré si le logement en location se situe dans une commune appliquant l'encadrement des loyer et que la révision s'effectue pour une remise en location du logement. Dans certaines conditions, le  dépassement du loyer de référence majoré est autorisé dans le cadre d'une augmentation lors d'un renouvellement du bail en cours,

Quel indice prendre pour base ?

Les loyers d'habitation se révisent avec les  indices IRL – indice de référence des loyers –  publiés par l’INSEE chaque trimestre.

  • l'IRL du T1 parait vers le 15 avril ;
  • l'IRL du T2 parait vers le 15 juillet ;
  • l'IRL du T3 parait vers le 15 octobre ;
  • l'IRL du T4 est publié vers le 15 janvier de l'année suivante.

Ces dates pouvant varier (à titre d'exemple, l'IRL du T1 2020 n'a paru que le 25 juin 2020 soit avec plus de 2 mois de retard par rapport à la date habituelle), c'est la date de parution dans le Journal Officiel qui fait foi.

Si le contrat de location fixe clairement une date, c’est l’indice publié à cette date qu’il faudra prendre en compte.

Si le bail contient une clause de révision mais ne spécifie aucune date, par défaut, c'est le dernier indice publié à la date anniversaire du contrat qui sera utilisé.  Ainsi pour un contrat signé le 16 juin c'est l’indice du 1er trimestre de l'année en cours qui sera utilisé pour la révision du loyer.  Pour un contrat signé le 1er février, on utilisera l’indice T4 de l’année précédente. 

Cas corse

Depuis 2022, la communauté de Corse dispose de ses propres indices de référence des loyers. Les IRL corses sont publiés au même moment que les autres IRL mais leur valeurs sont différentes de celles du reste de France Métropolitaine.

Le reste du méchanisme de révision des loyers en Corse est identique au cadre législatif national. 

La formule et les exemples  

On revient sur la formule : 

Nouveau loyer sans charges  =
loyer précédent sans charges   x  
(l’indice de référence du trimestre concerné / l’indice de référence du même trimestre de l’année précédente)

Exemple 1 :

  • Le bail est signé le 11 avril 2023 pour un loyer de 670 euros hors charges. Le logment est classé E par le DPE et le contrat stipule une révision annuelle du loyer à la date aniversaire du bail
  • Le propriétaire a le droit de modifier ce loyer à partir du 11 avril 2024.
  • Sans aucune date spécifique fixée par le bail, c'est la date anniversaire  - le 11 avril – qui est la date de référence à prendre en compte.
  • A la date du 11 avril 2024, le dernier IRL paru dans le journal Officiel est celui du 12/01/2024 correspondant au 4e trimestre 2023  avec sa valeur établie à 142,06 points. Ce chiffre est l’indice de référence du trimestre concerné de notre formule.
  • L’indice du 4e trimestre 2022  est égal à 137,26. C'est l’indice de référence du même trimestre de l’année précédente de la formule. A noter que la date de parution de ce 2e indice n'a pas d'importance.
670 €
142,06 [indice T4 2023]
137,26 [indice T4 2022]
693,43 €

 

  • Le nouveau loyer à partir du 11 avril 2024 – 693,43 € hors charges – est une valeur maximale théorique. Si le logement se trouve dans une commune soumise à l'encadrement des loyers (Ex : Paris, Bordeaux, Pantin etc), le nouveau loyer pourra dépasser le loyer de référence majoré en vigueur dans la commune s'il s'agit d'une révision dans le cadre d'un renouvellement. Si la révision se fait pour une remise en location du logement, le loyer révisé devra obligatoirement être égale ou inférieur au loyer de référencec majoré.
  • Une fois le nouveau loyer est défini, ce nouveau montant  – 693,43  € ou moins – sera utilisé pour la prochaine révision en avril 2025.

Exemple 2 :

  • Le bail est signé le 01/02/2021 pour un loyer égal à 810 € hors charges. Le propriétaire a le droit de modifier ce loyer à partir du 01/02/2022.
  • Sans aucune date fixée par le bail, la date du 01/02 – date anniversaire du bail - est la date de référence à prendre en compte.
  • Au 1er février 2022, le dernier indice INSEE paru dans le journal Officiel est et celui du 14/01/2022 – 4e trimestre 2021 (T4 de l'année N-1) avec l’indice de référence des loyers 132,62. Ce chiffre est l’indice de référence du trimestre concerné dans la formule
  • Pour compléter la formule, l’indice de référence du même trimestre de l’année précédente  doit être utilisé. Il s agit du 4e trimestre 2020 (!) qui est égal à 130,52

    810€  x (132,62 / 130,52) = 823,03€
    Le nouveau loyer à partir du 1/02/2022 sera égal à 823,03 euros hors charges.
  • Attention: c'est ce nouveau loyer – 823,03 euro – qui devra être utilisé pour la révision en février 2023.

Je calcule le loyer révisé 

Le loyer peut-il être augmenté rétroactivement ?

Il fut un temps...

L'augmentation rétroactive des loyers pour les 5 dernières années n'est plus possible depuis fin mars 2015.

Le loyer de tous les baux signés à partir du 24 mars 2014 peuvent être revus à la hausse (tout comme à la baisse) une fois par an si la clause est explicitement évoquée dans le contrat de location. L'augmentation ne concernera que les loyers à venir. Elle n'affectera pas les loyers passés ni le loyer en cours.

Seules locations en cours au 24 mars 2014 peuvent appliquer une révision rétroactive dans un délai d'1 an (et non pas 5 ans) après la date convenue. 

Indices de révision INSEE


Le tableau ci-dessous affiche les 5 derniers indices IRL connus dont le dernier – pour le T4 2023 – a été publié le 12/01/2024.
Période Date de parution
au Journal Officiel
IRL* Variation annuelle
T4 2023 12/01/2024 142,06 3,50%
T3 2023 14/10/2023 141,03 3,49%
T2 2023 16/07/2023 140,59 3,50%
T1 2023 16/04/2023 138,61 3,49%
T4 2022 31/01/2023 137,26 3,50%
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