Huit catégories de charges locatives récupérables

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses, initialement engagées par le propriétaire, que ce dernier peut récupérer auprès du locataire. La gestion de ces charges est encadrée par des textes législatifs précis, notamment la loi Méhaignerie du 23 septembre 1986 et son décret d'application du 26 août 1987. Ces règles sont également reprises dans les lois de 1989 et 1994 relatives à la location de biens immobiliers. 

Les charges locatives sont constituées de dépenses que le propriétaire engage pour l’entretien et le bon fonctionnement du bien loué, ainsi que de certains équipements mentionnés dans le contrat de bail.

Types de charges récupérables

Les charges récupérables se répartissent en plusieurs catégories principales. Celles-ci couvrent les dépenses liées à l’entretien et au bon usage des équipements du logement, à l'hygiène des espaces partagés, ainsi qu'à diverses taxes. La loi distingue 8 grandes catégories de charges :

1. Ascenseurs et monte-charge : L’électricité, les frais de dépannage (sans réparations majeures), les fournitures de pièces de rechange et l'entretien des boutons, portes et contacts sont récupérables.
2. Parties communes intérieures : Les produits d’entretien, le petit matériel de nettoyage, l’entretien de la minuterie et des tapis dans les parties communes relèvent des charges récupérables.
3. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : Cela inclut la consommation d'eau pour les locataires et pour l’entretien des parties communes, ainsi que la maintenance des équipements de chauffage collectif.
4. Installations individuelles : Le réglage des équipements individuels de chauffage et de distribution d’eau chaude fait également partie des charges que le locataire peut rembourser au propriétaire.
5. Espaces extérieurs : Les charges liées à l’entretien des espaces extérieurs, comme les aires de stationnement, les espaces verts, le nettoyage ou encore le remplacement du sable dans les bacs à jeux sont récupérables.
6. Hygiène : Les frais de gestion des déchets, tels que les sacs pour poubelles, les produits de désinsectisation et de désinfection, ainsi que l'entretien et la vidange des fosses, sont à la charge du locataire.
7. Équipements divers : L’alimentation électrique des dispositifs de ventilation, le ramonage des conduits, l’entretien des systèmes d’ouverture automatique et des interphones font partie des charges récupérables.
8. Impositions et redevances : Certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage, peuvent être répercutées sur le locataire.

Charges non récupérables

Cette liste exhaustive et est fixée de manière limitative par Décret n°87-713 du 26 août 1987. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ce texte incombent au propriétaire et ne peuvent pas être refacturées.

À titre d'exemple, l'enlèvement d'un objet encombrant ou l'évacuation régulière d'un local dédié aux objets encombrants dont bénéficient certaines copropriétés ne font pas partie de la gestion des déchets au sens du décret. Il n'entre pas dans la catégorie « Hygiène » ou « Entretien des parties communes ». Il s'agit donc d'une charge relevant de la responsabilité du propriétaire et ne peut pas être supportée par le locataire. 

Autres exemples des charges non récupérables aupres du locataires :

• Frais liés à la rémunération du gardien pour des tâches de surveillance ou de sécurité ;
• Travaux d'amélioration ou de sécurité comme l'installation de caméras de surveillance ;
• Les frais liés à l'achat, à l'installation ou au remplacement d'un ascenseur.

Ces charges sont en revanche déductibles du revenu foncier du propriétaire.

Comment récupérer les charges locatives 

Le paiement des charges récupérables peut se faire de deux manières :

1. Provisions pour charges avec régularisation annuelle : Le locataire verse chaque mois une provision qui est ajustée une fois par an en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire.
2. Récupération ponctuelle des dépenses engagées : Dans certains cas, les charges peuvent être récupérées directement après la réalisation des dépenses.

Si le montant total des provisions versées par le locataire est supérieur aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. Dans le cas contraire, le locataire devra régler la différence. Dans les baux de colocation ou pour les logements meublés dont le contrat a été signé après le 27 mars 2014, les charges peuvent être forfaitaires, c’est-à-dire non soumises à régularisation.

Les charges locatives payées par le propriétaires et non remboursées par le locataires après son départ peuvent être déduites du revenu foncier du propriétaire.

 

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