Les charges déductibles sont des dépences engagées ou subies par le propriétaire au cours de l'année que la loi autorise de déduire de son revenu foncier lors de la déclaration des impôts. Il s'agit généralement des frais destinés à maintenir ou améliorer la valeur locative du bien immobilier (autrement dit l'appartement ou la maison mis en location) ou liés à la gestion administrative de la location. 

Charges déductibles du revenu foncier

Le propriétaire doit garder tous les justificatifs liés aux dépenses qu'il déclare en tant que charges déductibles et pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

Types de charges déductibles

Sont considérés comme charges déductibles les frais engagés dans une des catégories suivantes : 

Frais d'administration et de gestion

Vous pouvez inclure dans les chages déductibles les dépenses liées à la gestion de votre logement en location. Il s'agit notamment de :

  • Part réelle de la rémunération du gardien ou autre personnel d'entretien de l'immeuble à la charge du propriétaire.  La partie refacturée au locataire fera partie des charges locatives. 
  • Frais de syndic ou plus généralement tous les frais, honoraires et commissions versés à un tier à titre de gestion de l'immeuble 
  • Un forfait de 20€ par an et par local censé couvrir les frais d'envoi des quittances de loyer et avis d'échéance ou encore les frais de déplacement (trains, bus) et de téléphone même si leur montant réel est supérieur à 20€.

Dépenses de travaux

Il s'agit des travaux dont les frais ont été engagés par le propriétaires et payés pendant l'année d'imposition. Peu importe la date réelle de leur réalisation. Les travaux sont concidérés comme charges déductibles à condition d'être classés dans un des trois types suivants : 

  • Travaux de réparation et d'entretien dont l'objectif est de remettre l'immeuble ou le local en bon état de fonctionnement afin qu'il continue d'être utilisé selon son usage principal. Les travaux liés à la modification de la consistance, agencement ou l'équipement initial ne font pas partie de cette catégorie. On peut citer à titre d'exemple le traitement des bois contre les termites, ravalement ou encore la réparation de la toiture. La remise en état d'une cuisine aménagée existante est également concidéré comme travaux de réparation et d'entretie à l'exeption de remplacement des appareils électroménagers.
     
  • Travaux d'amélioration ont pour l'objectif d'ajouter au local ou à l'immeuble "confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble". Vous pouvez ainsi déclarer en tant que travaux d'amélioration l'nstallation d'un ascenseur dans l'immeuble ou d'une cuisine aménagée prévue par le bail ou mentionnée dans un avenant. 
     
  • Travaux de (re)construction et d'agrandissement concernent avant tout les importance et nature de la transformtion subie par le local et/ou l'immeuble. La démolition d'une cloison pour aggrandir l'espace de vie serait classée dans les travaux d'amélioration alors que la réunification de deux chambres de bonne avec une redistribution complète de l'espace intérieur est une reconstruction.  

Impôts et taxes déductibles

Certains impôts, taxes et redevances payés par le propriétaire sont autorisés à la déduction du revenu foncier à condition de correspondre aux critère définis par la loi. On ne peut déduire que les impôts et taxes locaux incombant au propriétaires et payés au cours de l’année de l’imposition.

Ainsi la taxe d’habitation et la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (taxe poubelles) ne peuvent pas être déduites car toutes les deux dues par l’occupant du logement et non pas par le propriétaire. Vous ne pouvez pas non plus déduire la TVA (en cas d'une location assujettie à la TVA) puisqu'il ne s'agit pas d'une taxe locale, mais d'une taxe au profit de l'Etat. 

La taxe foncière est en revanche déductible car il s'agit d'une taxe locale payée par le propriétaire. 

Plus d’info sur les impôts et taxes déductibles

Primes d'assurance

Outres les montants de l'assurance du prêt immobilier, les frais d'une assurance locative (pour loyers impayés) et d'une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) rentrent également dans le cadre des charges déductibles. 

Une assurance d'habitation, que le bailleur peut, quelle qu'en soit la raison, payer à la place du locataire, ne peut pas être déduite car elle doit être payée par et – par conséquent – refacturée au locataire. 

Intérêts et frais d'emprunt

Bien que déductibles, les intérêts d'emprunts et frais associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) pour l'acquisition ou la construction du bien, la réparation ou l'amélioration du bien, sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global  et ne doivent pas être pris en compte pour calculer le déficit foncier. Le montant correspondant aux intérêts des emprunts est uniquement reportables et déductibles sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.

Exemple : si un propriétaire a des revenus fonciers annuels de 5 000 euros, intérêts d'emprunt de 14.000 euros et autres dépenses déductibles (hors intérêts) de 6.000 euros, il a un déficit foncier de 1.000 euros (5.000€ - 6.000€) qu'il peut déduire de son revenu global. Les 14 000 euros d'intérêts d'emprunt ne sont pas déduits du revenu global mais peuvent être reportés pour être déduits des revenus fonciers des années suivantes.

Pour rappel : le revenu globale est l'ensemble des salaires, pensions et autres gains et revenus ​​​​​, dont les revenus locatifs,​ perçus sur une année civile.

Toutefois, selon le fisc, les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis par le reste des autres dépenses déductibles.

Ainsi, si les revenus bruts sont de 9 000 € pour des dépenses d’intérêts d'emprunts de 7.000 €, des déductions au titre de l'amortissement de 15 500 € et les autres charges déductibles de 3 500 €, le déficit total est de 7.000 € + 15.500 + 3.500 € - 9.000 = 17.000 €. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n'y aura pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global étant de 10.700 €, le solde de 6.300 € sera déductible des revenus fonciers ultérieurs.

Cependant, si les revenus bruts sont de 6.000 € pour des dépenses d’intérêts d'emprunts de 8.000 €, et les autres charges déductibles de 4.000 €, le déficit total est de 8.000 € + 4.000 € - 6.000 € = 6 000 €. Le total des intérêts (8K euros) étant supérieur au revenu brut (6K euros), seule 2K euros – la part d'intérêts supérieure au revenu brut (8K€ - 6K€ ) – n'est pas déductible du revenu global et reportée sur les revenus fonciers des années suivantes. Les 4K euros générés par les autres charges déductibles  peuvent être imputés sur le revenu global puisque se trouvent dans la limite de 10 700 € annuels et peuvent être déduits du revenu global .

Provisions pour charges de copropriété

Il s'agit de déduire du revenu foncier les provisions pour dépenses de la copropriété que vous versez au Syndic en tant que propriétaire. La loi oblige le propriétaire de déclarer la totalité des provisions versées sans tenir compte du montant réellement dépensé au cours de l'année. 

La différence entre le montant des provisions initiallement déclaré et le montant réel des dépenses fera l'objet de la régularisation des charges réelles lors de la déclaration des revenus de l'année suivante. 

Lisez notre article sur la déduction des provisions pour charges de copropriété pour avoir plus de détails. 

 

Pour plus de details sur chaque type de charges déductibles, consultez le Bulletin Officiel des Finances Publics

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