La législation française sur le logement locatif a introduit, avec la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014, des règles encadrant les loyers, notamment dans certaines zones tendues. Le complément de loyer est une des spécificités de cette législation
Respect de la législation et protection juridique du propriétaire
Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, notamment dans les zones où la demande locative est forte, les loyers sont plafonnés. Le propriétaire doit respecter les loyers de référence, fixés par arrêté préfectoral qui dépendent de la localisation du bien, de sa surface, ainsi que du type de location (meublée ou non).
Les biens sortant de l'ordinaire peuvent aller jusqu'au plafond du loyer de référence majoré, également fixé par le préfet. Seuls des biens exceptionnels, dans certains cas et uniquement lorsque le logement présente des caractéristiques spécifiques qui justifient un prix plus élevé, sont autorisés de dépasser le plafond du loyer de référecence majoré. Ce complément de loyer – le montant dépassant le loyer de référence majoré – doit être dûment justifié et déclaré dans le bail de location.
Contrôle pour une non déclaration
La déclaratoin du complément du loyer est cruciale notamment en cas de contrôle par la mairie. Le rôle de la marie se limite à la surveillance de la conformité du bail aux règles d’encadrement des loyers. Ainsi la mairie peut sanctionner pour le non-respect de l’obligation de déclaration. Elle ne peuvent pas en revanche juger le montant du complément : il revient au juge de trancher si le complément du loyer est juste ou excessif.
Contrôle pour un complément excessif
Il est important de noter que seul un juge est habilité à statuer sur la légitimité du complément de loyer. Si le locataire estime que le complément n’est pas justifié, il peut, dans les 3 mois suivant la signature du bail, saisir la commission de conciliation pour contester le montant du complément. En cas de désaccord, le dossier peut être porté devant le tribunal.
Le juge examinera alors si les caractéristiques du bien permettent effectivement de dépasser le loyer de référence majoré. Si le complément de loyer est correctement justifié et déclaré dans le bail, le propriétaire dispose d'une base solide pour défendre son point de vue. En l’absence de mention du complément de loyer ou si celui-ci n’est pas suffisamment justifié, le locataire à toutes ses chances d’obtenir gain de cause. Le propriétaire pourrait alors être contraint d'aligner le loyer avec le loyer de référence en vigueur et de rembourser le trop perçu.
Conclusion : forme vs. fond
Inscrire le complément de loyer dans le contrat permet au bailleur d’éviter une sanction rapide et unilatérale lors d’un contrôle pour vice de forme. En revanche, pour contester le caractère abusif de ce complément, et donc juger le fond, le locataire devra engager une procédure judiciaire. Ainsi, en renseignant correctement le complément de loyer lors de la signature du bail, le bailleur s’assure, bien qu'en partie, contre d'éventuelles contestations.