Le cautionnement est un dispositif protecteur du bailleur. Le cautionnement désigne un contrat par lequel une personne physique ou morale s'engage à payer la dette d'une autre personne lorsque cette dernière se retrouve dans l'incapacité de la payer. Le cautionnement est encadré par le Code civil.
Historiquement, l’acte de cautionnement est un courrier. Lorsque le garant du futur locataire s'engager à payer ses dettes locatives en cas de défaut de paiement, il adresse au bailleur une lettre d'engagement. La rédaction manuscrite d'un acte de cautionnement – obligatoire il y a encore quelques années – est aujourd'hui obsolète : le document peut désormais être rédigé au format numérique.
En cas de plusieurs cautions pour le même locataire (ou dans le cadre d’une colocation), chacun des garants doit fournir son propre acte de cautionnement. Quel que soit le nombre de cautions et de locataires, le signataire d’un acte de cautionnement s’engage pour tous les locataires à la fois. Il s’agit alors d’un cautionnement solidaire.
En cas du défaut de paiement, le garant s’engage à payer les dettes locatives du locataire
Le bailleur peut-il toujours demander une caution ?
Non.
Cas personnes morales
En vertu de l'article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (toutes formes de sociétés sauf SCI Familiales) peuvent demander un cautionnement uniquement si
- le cautionnement est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat
- ou pour un locataire étudiant qui ne perçoit pas une bourse de l'enseignement supérieur
Cas personnes physiques et SCI Familiales
Un propriétaire particulier ou SCI Familiale souscrits à une garantie locative ne peuvent pas demander une caution pour un locataire salarié.
Le cumul des deux formes de garanties ( garantie locative + cautionnement) n'est autorisé que pour des locataires étudiants et apprentis. Attention : cette règle ne s’applique pas aux dispositifs de cautionnement autonomes qui excluent tout cumul : un contrat de garantie VISALE, par exemple, n'autorise aucune autre garantie quel que soit le statut du locataire.
Ce phénomène explique pourquoi, sur le terrain des petites surfaces, les étudiants disposant de solides garants membres de la famille font une rude concurrence aux jeunes salariés qui ne peuvent plus bénéficier d'un garant lorsque le bailleur opte pour une garantie locative.
Contenu d'un acte de cautionnement
L’acte de cautionnement rédigé en bonne et due forme doit mentionner les informations suivantes :
- Le garant : ses nom, adresse, date et lieu de naissance.
- Le nom du locataire
- Le bailleur : nom et adresse du bailleur
- L’adresse du logement
- Le loyer : le montant total du loyer (charges comprises) inscrit en lettres et en chiffres ainsi que les modalités de révision du loyer si celle-ci est prevue par le contrat
- La durée de l'engagement
La rédaction moderne exige également la mention obligatoire des 2 extraits du Code Civil.
Je reconnais avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'article 2297 du code civil, selon lequel :
« Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »
Enfin pour être valide, l'acte de cautionnement doit être signé et remis au garant et au bailleur.
Renonciation au bénéfice de discussion et de division
En cas de cautionnement simple, le garant peut demander au bailleur de poursuivre d'abord le locataire (le bénéfice de discussion) et de diviser la dette entre plusieurs garants si c'est le cas (bénéfice de division).
Un acte de cautionnement solidaire « avec renonciation au bénéfice de discussion et de division » prive le garant de ce droit. Si le locataire cesse ses paiements :
- le bailleur s'adressera directement au garant sans effectuer des poursuites préalables contre le locataire ;
- en cas de plusieurs cautions, le bailleur se réserve le droit – au choix – de demander à un des garants ou à chacun de régler l’intégralité de la dette.
Durée de l'engagement
La durée de l'engagement peut être déterminée – avec des dates précises du début et de la fin ou indéterminée.
Lorsqu’elle est indéterminée :
- l'engagement couvre les renouvellements ou reconductions du bail selon ses termes ;
- la caution peut y mettre fin à tout moment par notification au bailleur, mais la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du bail en cours (initial, reconduit ou renouvelé).
À noter que, lorsqu’un cautionnement est donné à un bailleur créancier professionnel, l’acte doit obligatoirement mentionner le montant maximal de l’engagement ainsi que sa durée.
Qui doit signer l’acte de cautionnement ?
S’agissant d’une lettre par laquelle la caution s’adresse au bailleur, la personne qui prend l’engagement - le garant - est la seule signataire du document. Sa signature est obligatoire afin que le document ait une valeur juridique.
L’acte de cautionnement peut aussi être intégré au contrat de la location. Dans ce cas il sera signé au même moment et dans le même cadre que le bail par les 3 parties : le bailleur, le(s) locataire(s) et le garant.
Faut-il signer l’acte de cautionnement devant un notaire ?
Non. L’engagement de cautionnement peut être rédigé en tant qu’Acte sous signature privée – rédigé et signé entre particuliers sans la présence d’un notaire. La présence d’un notaire n’est ainsi pas obligatoire.
En cas de décès du cautionneur ?
En cas de décès de la caution, sauf des clauses rédigées dans son acte, l'engagement se transmet aux héritiers. Les héritiers garantissent le paiement des dettes locatives faites avant le décès. Les dettes créées après le décès ne sont plus couvertes.
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