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Le dépôt de garantie payé par le locataire au moment de la signature du bail doit lui être restitué à la fin du bail, une fois les lieux libérés. Au départ du locataire, le propriétaire peut retenir une partie ou l’intégralité du montant du dépôt en cas de dégats ou non conformités constatés lors de l'état des lieux de sortie. Il doit alors en informer le locataire et justifier le montant retenu.
Quand restituer le dépôt de garantie
Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucun dégat n'est constaté), le propriétaire doit restituer le dépôt dans un délai d'1 mois.
En cas de non-conformité de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois à compter de la date de remise des clés au propriétaire.
Autrement dit, si le bailleur constate des dégats causés par le locataire et qu'il souhaite déduire du dépôt de garantie le coût des travaux de réparation, il dispose de 2 mois afin de communiquer au locataire le montant des travaux, les justificatifs et le solde qui lui sera restitué.
Les delais de restitution sont identiques à tous les baux en cours qu'ils soient conclus avant ou après le 27 mars 2014.
Quel montant restituer
Au moment de la restitution, le bailleur doit rembourser l’intégralité du dépôt en déduisant les dettes locatives si c’est le cas. Cette compensation s’applique automatiquement, il n'est pas nécessaire de prévoir expressément une clause spécifique dans le contrat de location.
Lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif et dans le cadre de provisions pour charges avec une régularisation annuelle, le bailleur peut établir un arrêté des comptes provisoires et, lorsque cela est justifié, conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant retenu pour la provision ne peut pas dépasser 20% du montant de la garantie. Après l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le bailleur est tenu d'effectuer la régularisation définitive auprès de son ancien locataire et lui rendre le solde.
En cas de dégradation, le bailleur doit restituer le solde du dépôt de garantie, toujours dans le délai de 2 mois suivant la remise des clés, sous peine de pénalité, et justifier par écrit les montants retenus en joignant les documents attestant des dépenses engagées (factures, devis, etc.).
Pénalités en cas de retard de restitution du dépôt de garantie
Au-delà du délai prévu, le montant ou le solde du dépôt de garantie dû au locataire est majoré de 10% du dernier loyer mensuel pour chaque mois de retard.
Cette majoration s’applique à tous les baux en cours, qu’ils aient été conclus avant ou après le 27 mars 2014. La distinction de traitement prévue initialement par la loi ALUR a été supprimée par la loi Macron.
Elle ne s’applique, en revanche, que si le locataire a communiqué sa nouvelle adresse, comme l’impose la loi ALUR.
Qui doit restituer le dépôt de garantie ?
La question n'est pas anodine – c'est au propriétaire ou son mandataire en titre au moment de la fin de la location de restituer le montant du dépôt. Si, au cours de la période de location, il y a eu un changement de propriétaire (suite à une vente ou une cession, par exemple) ou si le propriétaire a changé d'agence de gestion – le nouveau gestionnaire du logement endosse la responsabilité de rendre la garantie.
C'est le nouveau propriétaire ou le nouveau gestionnaire qui est responsable de restituer le dépôt de garantie au locataire. Cette règle assure que le locataire puisse récupérer son dépôt de garantie indépendamment des changements de gestion ou de propriété du logement, ce qui est un élément important pour la protection des droits des locataires.
Le locataire peut-il déduire le dernier loyer de son dépôt de garantie ?
Non.
Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier loyer au motif que son montant serait compensé par le dépôt de garantie.
En effet, le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuelles dégradations ou certains impayés ou frais dus au bailleur. Il ne s’agit pas d’un paiement anticipé des loyers.
Par ailleurs, le point de départ du délai légal de restitution est fixé à la date de remise des clés. Tant que la remise des clés n’a pas eu lieu, le dépôt n’entre pas en jeu : le locataire reste tenu d’honorer l’ensemble de ses loyers jusqu’à la fin du bail.
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