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Estimer le montant d’un loyer est une étape délicate pour louer un propriétaire bailleur. Un loyer bien ajusté permet d’attirer rapidement des locataires tout en maximisant la rentabilité, tandis qu’un prix mal évalué entraînera des périodes de vacance ou des difficultés de location.
Dans le secteur privé, le propriétaire dispose d’une certaine liberté pour fixer le loyer, mais celle-ci est encadrée par des règles précises, notamment dans les zones à forte demande. Il est donc important de connaître à la fois les prix du marché et les contraintes légales applicables.
Le moyen le plus simple pour se faire une première idée consiste à comparer des biens similaires (surface, emplacement, prestations) à partir d’annonces récentes dans le même secteur.
Critères influençant le montant du loyer
Le propriétaire fixe le montant du loyer en fonction de plusieurs caractéristiques :
- Le lieu du bien immobilier (région, ville, quartier) : dans les grandes villes, les loyers sont naturellement plus élevés.
- La qualité, l’âge et la surface habitable du bien :
- La surface habitable correspond à la surface du sol, hors escaliers, murs et embrasures de portes.
- La surface utile, plus élevée, inclut les dépendances et les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m, ce qui peut influencer le loyer.
Exemple : deux studios avec la même surface habitable ne seront pas loués au même prix si l’un dispose d’un couchage en mezzanine.
- Les équipements : présence d’ascenseur, gardien, interphone, etc
Le loyer peut théoriquement être négocié lors de la signature du bail, mais dans la pratique, cela reste très rare.
Il existe cependant plusieurs dispositifs législatifs contraignant la libre formation du loyer.
Zones tendues
Les zones tendues encadrent la formation du loyer lors de la remise en location d’un bien et la ré-indexation annuelle du loyer. Dans les « zones tendues », lorsqu’un logement est remis en location à un nouveau locataire, le loyer doit être identique au loyer payé par le précédent locataire, sauf exceptions :
- Indexation selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
- Augmentation si plus de 18 mois se sont écoulés entre deux locations.
- Augmentation en cas de travaux d’amélioration, à hauteur de 15 % maximum du coût des travaux.
En dehors des zones tendues, le loyer peut être librement modifié entre deux locataires, sauf pour les logements F ou G (voir plus bas)
Encadrement du loyer et plafonnement
Dans certaines villes à forte demande locative, en plus de l'encadrement, les loyers sont plafonnés : le loyer doit à la fois être inférieur ou égal au loyer de référence majoré et respecter l’IRL imposé pour les zones tendues.
Dossier de performance énergétique (DPE)
Pour les logements classés « passoire énergétique » (F ou G), les loyers sont gelés : il est interdit de les augmenter, que ce soit entre deux locations ou lors d'un renouvellement.
Bon à savoir
Un loyer trop élevé peut ralentir la mise en location et entraîner :
- des périodes de vacance
- une rotation fréquente des locataires
- des coûts supplémentaires (remise en état, annonces, etc.)
Prenons un exemple concret : un propriétaire hésite entre louer son studio au prix du marché, estimé à 830 €, ou tenter un peu plus, à 850€ hors charges, quitte à mettre un peu plus de temps pour trouver un locataire. Il trouve un locataire mais met 1 mois de plus à trouver preneur.
Si le logement avait été loué immédiatement, il aurait généré 830 € dès le premier mois. À cause de cette vacance, un mois du loyer, soit 830€, est perdu. Une fois loué à 850 €, le propriétaire perçoit 20 € de plus chaque mois par rapport à notre prix de marché. Mais ce gain est faible face à la perte initiale.
En réalité, il faudra environ 42 mois (presque 4 ans) pour compenser ce seul mois de vacance. Même avec seulement deux semaines de vacance, il faudra près de 2 ans (20 mois) pour revenir à l’équilibre et rentabiliser les 415 euros de loyer non perçu.
Conclusion : vouloir gagner quelques dizaines d’euros par mois peut, en pratique, entraîner une perte bien plus importante. Un loyer correctement positionné permet souvent de louer plus rapidement, de sécuriser ses revenus et de limiter les périodes sans locataire.
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