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Règles de base
La révision annuelle du loyer est prévue à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. La révision annuelle du loyer n'est possible qu'à condition que
- une clause dans le contrat le prévoit
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité du logement soit A, B, C, D ou E. La révision de loyer des logements de classes F ou G est interdite.
Dans un contrat de location, la clause de révision fait figurer le trimestre de référence qui servira de base pour déterminer l'IRL – indice de référence de loyer – et permettra de calculer le nouveau loyer. Si aucun trimestre n'est indiqué, le dernier IRL connu à la date de révision est retenu pour effectuer le calcul.
Dans la formule classique, l'IRL du trimestre de référence est comparé avec l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Ainsi, lors de la révision, le bailleur intègre dans le nouveau loyer le taux d'inflation de l'année écoulée.
Manifester sa volonté
La révision annuelle n'est pas automatique. Cette règle concerne tous les baux quelle que soit la date de signature : avant ou après 2014. Si les contrats d'avant 2014 permettaient en effet d'introduire une clause de révision automatique, elle est devenue obsolète.
Désormais, afin d'appliquer une révision, le bailleur doit, un peut avant la date de révision, manifester sa volonté : il doit effectuer le caclul et demander le nouveau loyer au locataire qui s'appliquera alors à partir du moment ou le locataire en est informé. Sans cette demande dans l'année, la révision est considérée "non réclamée", elle est perdue pour le bailleur.
Toute révision non réclamée est perdue
Lorsque le bailleur souhaite réviser le loyer après plusieurs années sans demande – autrement dit, quand il n'a pas manifesté sa volonté de reviser le loyer, il faut avant tout se rappeler que toute révision non réclamée est concidérée comme perdue et que le rattrapage rétroactive des loyers est formellement interdit depuis 2015.
« A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée »
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 17-1
La position des juges n'est pas unanime. Si l'interprétation de la notion de « bénéfice » diverge, la plupart des décisions de justice – CA Versailles : 25.10.16, n.15-04657 , CA Douai : 5.4.18, n.16-01305 , CA Bordeaux : 22.11.21, n.20/01159 – affirment que les révisions oubliées ne peuvent en aucun cas être prises en compte dans le calcul des révisions.
Vraiment perdue ?
D'autres jurisprudences, comme celle prononcée par la cour d’appel d’Amiens le 16 février 2023, considèrent que la renonciation au bénéfice, c'est a dire au loyer issu de l'indexation, ne fait pas pour autant "disparaître" l'indexation.
« La clause d'indexation ne disparaît pas pour autant, et l'année suivante, le bailleur peut mettre en œuvre la clause afin de faire réviser le loyer. Afin que le calcul soit conforme à l'indice de référence contractuellement convenu, il y a lieu de tenir compte de l'indexation non réclamée des années précédentes. »
Cour d’appel d’Amiens, 1ʳᵉ chambre civile, 16 février 2023, n° 21/04626
En d'autres termes, si le loyer révisé théorique n'est pas à être payé, le bailleur peut néanmoins tenir compte de l’indexation manquée pour les prochaines réactualisations du montant du loyer. Dans la formule classique, l'IRL du trimestre de l'année précédente est alors remplacé par IRL de la première année depuis laquelle la révision n’a pas été effectuée :
Il convient de faire preuve de prudence dans l’interprétation de tels cas particuliers. À ce jour, en l’absence d’un arrêt de la Cour de cassation, seule juridiction chargée d’unifier l’interprétation de la règle de droit, la jurisprudence ne permet pas de dégager un principe clair. « L’utilisation d’un tel calcul pourrait être litigieuse et faire l’objet d’une contestation de la part du locataire », mettent en garde les juristes de l’ADIL (Agence départementale d'information sur le logement). En cas de désaccord, il appartiendra au juge de déterminer si la modification de la formule était justifiée.
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