Sommaire
La relation entre le bailleur et le locataire est encadrée par des règles strictes visant à protéger les droits des deux parties. Parmi celles-ci, les obligations du bailleur occupent une place prépondérante. En France, ces obligations sont définies par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018. Détaillons les principales obligations auxquelles un bailleur doit se conformer lors de la location d'un logement d'habitation.
Fournir un logement décent
Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement est décent s'il ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants et s'il offre les équipements nécessaires à une occupation normale :
- Sécurité physique et santé : Absence de risques pour la sécurité et la santé des locataires (absence de nuisibles, présence de garde-corps aux fenêtres, escaliers et balcons, installations électriques et de gaz sécurisées).
- Équipements minimums : Eau potable, chauffage, installations d'évacuation des eaux usées, sanitaires en bon état, aération suffisante des pièces, surface habitable de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
Délivrer un logement en bon état de réparation
La notion de logement en bon état de réparation et d'entretien fait référence à l'état général du logement au moment de la remise des clés et pendant toute la durée de la location.
Le logement doit être prêt à accueillir le locataire dès le début de la location, sans nécessiter de travaux majeurs. Le bailleur est responsable de toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu par le contrat de location. L'obligation ne concerne pas les réparations locatives qui, logiquement, incombent au locataire et sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Assurer la jouissance paisible du logement
Le bailleur doit garantir que le locataire puisse vivre dans le logement sans être dérangé par des troubles de droit (ex : actions en justice ou servitudes non déclarées) ou de fait (nuisances, défauts d'entretien, troubles de voisinage, travaux dans l'appartement sans avoir prévenir le locataire etc). Le bailleur doit également s'abstenir de toute ingérence dans la vie privée du locataire et de tout acte pouvant perturber sa tranquillité.
Un exemple concret pour un touble de droit : Un voisin prétend que la terrasse de l'appartement loué empiète sur sa propriété et engage une action en justice pour faire valoir ses droits. Cela constitue un trouble de droit car il s'agit d'une revendication juridique qui affecte la jouissance du locataire.
Assurer les réparations et l’entretien
Le bailleur est tenu d'effectuer toutes les réparations nécessaires autres que celles qui incombent au locataire (voir plus haut). Cela inclut les grosses réparations, telles que celles relatives à la toiture, à la structure du bâtiment, ou aux installations électriques et de plomberie.
Le bailleur est également responsable de la mise à disposition et du maintien en bon état des équipements mentionnés dans le contrat de location au début de la location. Ses principales obligations incluent :
- Réparations majeures et remplacements : Si un équipement tel que la chaudière, les installations électriques ou la plomberie nécessite une réparation majeure ou un remplacement en raison de l'usure normale ou d'un défaut de fabrication, c'est au bailleur d'intervenir.
- Remise en état avant la location : Le bailleur doit s'assurer que tous les équipements sont en bon état de fonctionnement avant l'entrée du locataire dans les lieux.
Attention : l'entretien annuelle de la chaudière individuelle incombe au locataire sauf dans les cas suivants :
- La location dure moins d'un an (location saisonnière ou bail étudiant)
- Le contrat de location stipule spécifiquement que le bailleur prend en charge l'entretien de la chaidière.
Fournir les documents obligatoires
Lors de la signature du contrat de location, le bailleur doit fournir au locataire certains documents obligatoires. Parmi ceux-ci figurent :
- Le contrat de location (bail), qui doit mentionner toutes les informations nécessaires telles que la durée du bail, le montant du loyer et les modalités de paiement.
- L'état des lieux d'entrée, établi en présence du locataire.
- Les diagnostics techniques obligatoires, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP), et le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949.
Pendant toute la durée de la location, le bailleur a l'obligation de délivrer gratuitement, à la demande du locataire, une quittance de loyer attestant du règlement du loyer pour la période concernée. Sous peine d'amende en cas de refus.
A la fin de la location, un état des lieux de sortie doit être établi et transmis au locataire sans aucun frais.